Эволюция на рынке элитной недвижимости
Сегмент элитного жилья является одним из самых стабильных и перспективных на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Самая заметная тенденция этого сегмента – это стабильный спрос вкупе с меняющимися предпочтениями и неуклонный рост цен, замедляющийся или ускоряющийся в зависимости от текущей рыночной ситуации. Динамичность развития этого сегмента, изменение во вкусах и предпочтениях покупателей, внедрение новых технологий и применение современных материалов постепенно меняют стандарты элитной недвижимости.
Риэлторы, много лет имеющие дело с обеспеченными гражданами, отмечают интересную тенденцию: лет пятнадцать назад запросы покупателей элитной недвижимости ограничивались интересом к престижности местоположения и к социальному статусу соседей по лестничной площадке, Чуть позже стали котироваться только дома с полностью расселенными подъездами. Но вскоре и этого оказалось недостаточно. Состоятельных покупателей конца 90-х годов чаще всего интересовали либо полностью расселенные, либо реконструированные дома. Не меньшей популярностью пользовались новые объекты элитного жилья в историческом центре города. Именно тогда в моду вошел термин «социальная однородность жильцов».
С начала 2000-х годов, когда строительный комплекс СПб начал интенсивно развиваться, на рынке появились новые объекты принципиально лучшего качества, в которых покупателям жилья помимо расположения и социальной однородности предлагался ряд разнообразных услуг (паркинг, охрана, видеонаблюдение и др.).
Сегодня признаки элитности, сформированные в 2000-х годах, отчасти морально устарели. Однако именно в те годы был сформулирован стандартный набор покупательских требований класса «люкс». Он включал в себя свободную удобную планировку квартиры, качественные отделочные и строительные материалы дома, пластиковые трубы, качественную электроразводку, Интернет-линию, выразительное архитектурное решение фасада дома, благоустроенную закрытую прилегающую территорию, а также социальную однородность и немногочисленность жильцов. Особые требования предъявлялись к местоположению дома: в Петербурге элитным могло считаться жилье, расположенное, в первую очередь в «золотом треугольнике» с основанием в виде Дворцовой, Адмиралтейской, частично, Английской и Кутузовской набережными и вершиной в пересечении Невского проспекта и реки Фонтанки. Во вторую очередь ценилось жилье вдоль Невского проспекта восточнее Фонтанки, у Таврического сада, частично у Мариинского театра, отдельные «пятна» Петроградской стороны. Престижными также считались Крестовский и Каменный острова. Именно в этих районах начали формироваться первые элитные зоны.
Местоположение и видовые характеристики – это, пожалуй, единственный критерий элитного жилья, который подвергся наименьшей корректировке в течение последних лет. Хотя на сегодняшний день отношение к престижности местоположения в глазах многих петербуржцев все же несколько изменилось. Так, например, довольно престижными зонами считаются Московский проспект в Московском районе, часть Приморского шоссе в Приморском районе, Свердловская набережная в Красногвардейском районе, территории, прилегающие к Суздальским озерам в Выборгском районе и некоторые другие. Здесь также последнее время формируются зоны элитной жилой застройки.
В целом, элитный сегмент недвижимости крайне специфичен. Значения терминов «комфорт» и «престиж» быстро морально устаревают. То, что считалось элитным несколько лет назад, теперь отнести в эту категорию можно с натяжкой. Применяются новые технологии строительства, отделки, покупатель становится все более искушенным в своих требованиях к качеству и разнообразию предоставляемых опций. Тем не менее, при позиционировании своих объектов продавцы зачастую элитным называют любое жилье по своим характеристикам незначительно превосходящее типовое. Из чего возникает необходимость единой классификации объектов элитной недвижимости.
Сегодня, в Петербурге среди участников рынка нет единого мнения о том, что такое стандарты элитной недвижимости.
К элитным можно отнести дома, обладающие следующими критериями:
– А-класс (De luxe) – это уникальные по местоположению объекты, с прекрасными видовыми характеристиками, с дорогостоящей качественной отделкой, как квартир, так и зон общего пользования. Инженерная комплектация должна включать в себя систему центрального кондиционирования, новейшие системы пожарной безопасности, увеличенную мощность подачи электроэнергии, автономную газовую котельную или бойлерную систему, кроме того, должна обеспечиваться трехступенчатая глубокая очистка воды.
Кроме того, на дом должна быть выделена линия Internet, установлена оптоволоконная цифровая телефонная связь, а также обеспечено подключение спутникового и эфирного ТВ. В доме обязательно должен быть охраняемый паркинг, при чем количество машиномест должно быть из расчета 1-2 на квартиру. Обеспечение безопасности проживающих должно осуществляться за счет видеонаблюдения по периметру и внутри здания, установки системы контроля доступа, видеодомофонов. Кроме того, в доме должна быть организована служба сервиса и служба консьержей.
– В-класс (Премиум) – это объекты, расположенные в центральных или прилегающих к ним престижных спальных районах, с хорошими видовыми характеристиками, качественной отделкой и благоустроенной придомовой территорией. Инженерная комплектация несколько проще, чем в классе «Элита»: очистка воздуха с помощью принудительной вентиляции, очистка воды, установка счетчиков. Здесь также устанавливается выделенная линия Internet, проводится телефонизация. Подключается спутниковое и эфирное ТВ. Охрана обеспечивается с помощью видеонаблюдения и системы контроля доступа. В доме должен быть паркинг с количеством машиномест из расчета не менее 1м/м на квартиру.
– С-класс (Бизнес) – это объекты, расположенные в центральных или прилегающих к ним, престижных спальных районах. Часть квартир может иметь хорошие видовые характеристики. Часто это объекты в плотной застройке с дворами-колодцами.
В отделке домов применены качественные материалы, обязательно наличие стеклопакетов и остекление летних помещений. В домах имеются качественные лифты, преимущественно фирмы «Otis». Устанавливаются счетчики воды и электроэнергии. В доме есть система видеонаблюдения, выделяется помещение для консьержа, подключаются домофоны. Может присутствовать паркинг или стоянка во внутреннем дворе на небольшое количество машиномест.
Сколь бы рациональным шагом не считали сами застройщики введение единой классификации, это на данный момент так и не осуществлено ни в Санкт-Петербурге, ни в Москве. Специалисты считают, что рынок Северной столицы отстает от московского на 5-6 лет, следовательно, те факторы, что позволяют причислить дом к разряду элитных в Москве, в Петербурге лишь определяют развитие элитных параметров на рынке недвижимости. То, что в столице уже реализуется, на берегах Невы пока является тенденцией. Вот некоторые критерии элитного жилья Москвы:
– месторасположение объекта: статус и престижность района, близость парков, водоемов, историко-архитектурных памятников, наличие удобных подъездных путей;
– качество строительства, применение энергосберегающих технологий строительства и экологически чистых материалов;
– метраж, количество этажей в доме, благоустроенная придомовая территория, имя архитектора, вид из окон, количество квартир в доме, состав инфраструктуры;
– планировки квартир: оптимальные планировочные решения, эффективное использование площади, свободная планировка, высокие потолки, квартиры двух-, трехсторонние, с большим количеством окон;
– безопасность проживания жильцов;
– эксклюзивные интерьеры общественных зон: вестибюлей, лифтовых холлов;
– однородное социальное окружение здания;
– оптимальный набор услуг без значительного увеличения эксплуатационных платежей за счет элементов инфраструктуры.
Также особенностью рынка элитного жилья Москвы является то, что дефицит участков давно уже вынудил застройщиков выйти за пределы традиционных зон элитной застройки и предлагать другие площадки, компенсируя недостатки местоположения более высоким уровнем качества проекта и сервиса. Появились проекты с «изюминками»: с инфраструктурой для яхтинга, собственным озером с пляжем и др. Аналогичные тенденции пока только намечаются и на рынке элитного жилья Петербурга.
За прошлый год значительно выросла площадь застройки элитной недвижимости в Московском районе. На территории района идет строительство двух крупных проектов класса С компании «ЛЭК»: жилые комплексы «Граф Орлов» и «Империал». И, напротив, существенно снизился объем застройки в Центральном районе, хотя в конце 2007 – в начале 2008 года здесь появились два новых элитных объекта: СК «Возрождение СПб», второй СК «RBI». На январь 2008 года в Петербурге ведется застройка 979 тыс. кв.м. элитного жилья. На рисунке 1 показана структура предложения строящейся элитной недвижимости по районам (Петроградский район разделен на Крестовский остров и Петроградскую сторону).
В конце 2007 – начале 2008 гг. на рынок вышли следующие проекты.
Источник: